捨難取易 -- 容許居屋免補地價出租 降低樓價升值預期

政務司司長林鄭月俄早前透露，政府計劃容許工廈改造為「過渡性住房」，毋須補地價下改裝為出租住宅。林司長認為改裝工廈拆牆鬆綁，儘管可能令工廈業主得益，但事實上增加房屋供應，令租金回落，小市民得益。

相對林司長，特首提出的5千個白表免補地價購買二手居屋，卻違反經濟邏輯，製造升值預期，令二手居屋價格急升。5千個名額其實等同幸運大抽獎，要真正活化居屋，政府為何不考慮容許居屋業主免補地價出租單位，或按比例將租金收入與政府「分帳」﹖樓價昂貴，市民難以置業固然是問題。但在低息、「供平過租」及其他因素之下，更令市民對樓價有升值預期，令樓價數年來不斷上升。因此，容許居屋業主合法出租單位，可立即增加市場租盤供應，讓市民可「睇定啲」而非急於置業，令樓價高企。

或許有人認為，以上建議明益居屋業主。但考慮到林司長在工廈政策中不斷拆牆鬆綁，令工廈業主得益，難道政府不可以同樣對待居屋小業主﹖事實上，居屋本身已是住宅，不涉及改建或其他複雜的修例安排，因此由放寬居屋出租安排入手，明顯更能即時解決住房難問題。

香港現時有30多萬個居屋單位，只有約6萬5千個單位已補地價。現時已有不少未補地價違規出租情況，但假如房委會落實免補地價出租安排，屆時市場租盤將大幅增加。只要有適當安排，例如政府可按比例分享租金收入，定能在維持公平的房屋政策之下，讓小業主、租客以至庫房得益。

政府在研究修例、被指趕絕工廈藝團的指責聲中堅持為工廈拆牆鬆綁，又何不捨難取易，讓居屋小業主免補地價出租居屋﹖

「專職專責」 -- 為何民政事務總署未能改善大廈管理﹖

香港大廈管理爭議不斷，小業主及法團多年來質疑民政總署未能有效排解大廈管理糾紛，最近亦有議員指出規範大廈管理的《2007年建築物管理（修訂）條例》(香港法例第344章)是「無牙老虎」。筆者同意344章有修改空間。但據筆者多年經驗，民政總署架構上的先天缺憾，才是政府未能有效協助業主改善問題的癥結

各區民政事務處都設有大廈聯絡主任的職位。他們負責協助大廈成立法團，列席法團會議。不過，大廈聯絡主任並非專業職系，要兼顧社區發展外，每隔數年或會調職，他們在任時累積的專業訓練將付諸東流，新到任者亦要從頭學起。就算聯絡主任有心，亦難以於短期內裝備自己協助小業主；在這流水制度下，投放更多資源於專業訓練亦「不切實際」。

筆者認為，假若執行制度未能配合，就算法例再完善，法例亦只是形同虛設。

要讓聯絡主任有效協助大廈管理，政府就要改革架構，以「專職專責」模式設立專業職系及發展路徑，讓有志於大廈管理的公務員全心進修，長時間浸淫，累積經驗。

令筆者失望的是，政府近年竟然將協助大廈管理的責任「外判」，以「提供專業顧問服務」為名，以合約形式聘任私人管理公司協助大廈成立法團。政府不去檢討現時的體制弊端，以「外判」形式掩蓋問題，這根本是推卸責任。大廈管理需要政府以不偏不倚，中立的態度為小業主提供意見。政府以合約形式將責任「外判」，又如何能讓業主安心，讓業主相信「顧問」能長期跟進解決大廈面對的問題﹖

長者生活津貼作為「全民退保」的試驗計劃

政府過去數年不斷「派錢」，美其名讓市民分享經濟成果，其實只是以短期措施搏取掌聲，不願承擔長遠的社會責任。政府多次以人口老化、撫養比率上升為由，要「審慎考慮」研究「全民退保」，背後正是這種研究為名，拖延為實的思維作祟。既然人口老化問題嚴峻，負責任的政府就應面對問題，而不是利用問題「恐嚇」市民。在現行的制度下，現時有接近30萬長者活在貧窮線之下。假如制度不變，長者貧窮問題只會惡化。

西方社會的經驗表明「全民退保」有機會令社會出現入不敷支的情況。但既然我們有了以上經驗，就應盡早展開研究，將可見的風險放入研究當中，並且納入相關法規，確保西方社會的失敗經驗不會重演。現時香港財政儲備健康、撫養比率仍未「惡化」，７０歲以上不設資產審查的長者生活津貼正好作為「全民退保」的過渡政策。筆者早前於立法會倡議在長者生活津貼計劃中加入日落條款，正好是給予社會及政府一個有限的時間表，為全民退休保障盡早達成共識。

「全民退保」不是口號，是一個宏觀的政策問題。要落實「全民退保」，就要改革現時的綜援、公共福利金及強積金制度，在政府願意承擔的前提下，認真研究退休保障，才可制訂長遠人口政策，應對人口老化問題。政府現時迴避問題，未能定下時間表、路線圖，繼續空轉，令到長者生活津貼反而促成社會撕裂。嗚呼！。

遏止光污染須立法

筆者不時親子出行。孩子喜歡看星星，每年總有數次機會上內地走一趟，找個渺無人煙的山頭，為的是尋找一篇遠離光污染的天空。

談起光污染問題，環境局局長黃錦星早前到立法會簡報施政方針，指「戶外燈光專責小組現正研究如何處理本港戶外燈光的事宜，並會向政府提出建議，我們計劃稍後向委員會匯報這方面的工作。」

其實，早在2008至2009年的施政報告，政府已提出「會評估戶外燈光裝置引起的能源浪費問題，並研究立法處理有關問題的可行性。」經數年研究，政府終在2011年成立「戶外燈光專責小組」，並於2012年推出《戶外燈光裝置業界良好作業指引》，鼓勵業界採取自願性措施，盡量減少光滋擾和能源浪費。可惜，直至今天，「立法處理」不了了之，政府卻反行其道，退到「研究如何處理」。

現時，本港只有一紙形同虛設的《指引》，依靠業界自律。居於旺角、銅鑼灣的市民深受光污染影響，政府仍在「研究」，其效率之低，令人難以接受。抑或政府暗想背棄承諾，一心放生污染者?

世界各地城市，例如倫敦、悉尼及洛杉磯等，都有法例規管光污染及能源浪費。筆者希望政府加快立法程序，規管戶外燈光裝置。筆者相信，只要小心立法，五光十色的霓虹燈定能與澄明清澈的夜空共存。我不曉得這一天有多遠，但至少有個心願，教曉孩子一個道理﹕美麗的夜景不僅是人工的廣告燈板或者是外牆射燈，維港兩岸星光璀璨，是天上的星星。

增加土地供應﹕加快重建舊區最實際

最近，長遠房屋策略督導委員會成員蔡涯棉建議政府撤建啟德多用途體育場館，以增加住宅供應。面對體育界人士反彈，蔡涯棉其後放軟口風，表示假如縮減區內綠化地帶，或可保留體育館。

香港的土地是否不足？根據政府早前回覆筆者的立法會質詢：「扣除不適合發展或發展潛力相對低的土地，（香港）實際只剩餘391.5公頃『住宅』、『商業／住宅』用地」。不過，上述數字其實並未包括多個未發展的港鐵上蓋及已計劃改變用途的土地。例如安達臣道石礦場於2016年關閉後，可提供40公頃土地，政府更已著手研究將之發展為可容納3萬人的社區。

筆者雖然質疑政府數據，卻認同政府應積極開發土地。事實上，啟德發展計劃已諮詢十多年，政府與其修訂計劃，蹉跎歲月，何不考慮重建周邊舊區﹖土瓜灣「十三街」居民爭取重建多年，假如政府適度放寬「十三街」發展參數並啟動重建計劃，除可改善居民生活，更能即時增加土地供應。同樣，私人發展商近年積極重建衙前圍道一帶舊區，區內「牙籤樓」湧現，難道政府不可主動大規模重建以完善社區規劃？

說回啟德體育館。筆者重視體育發展，但認為政府必須改革體育場地管理。既然政府有意增加體育設施，便應集中管理香港大球場、紅磡體育館等多個運動場地，協調發展，讓這些場地真正為運動發展而設。

調整龍尾工程 保育康樂雙贏

大埔龍尾灘將於今年11月動工改建為人工沙灘，並已獲立法會財委會通過撥款2.8億，目前正進行招標工程，龍尾由石灘變沙灘，將會影響目前超過200種生物。

在興建龍尾人工泳灘引起公眾及環保團體關注的時候，雖然民主黨在立法會民政事務委員會和財務委員會的工務小組委員會上，已先後提出對泳灘環境生態的影響，指多個環保組織都反對此項建議；關注到日後泳灘的水質是否適宜作游泳用途，以及有何長期措施保護龍尾的生態免受該泳灘的活動影響。更問及當局政府有何措施防止沙粒從沙灘流失。由此可見，興建人工泳灘的爭議和問題的複雜性是如此的嚴重，政府為何仍然要耗費２.8億淹沒充滿自然生態活力的原始面貌，將石灘填成沙灘呢？

其實，整個龍尾灘計劃源於大埔區的居民缺乏天然的游泳環境。但換一個角度，我們可在政府管理下，將龍尾石灘自然生態全面保留成為區內的天然嬉水淺灘設施，為市民提供全港獨有的天然嬉水淺灘；然後在大埔海濱公園的合適位置興建一個現代化的泳棚。那麼，大埔居民將獲得兩個天然游泳環境，政府又毋須為一個人造的景觀而大費周章，當了破壞生態環境的元兇。魚與熊掌兼得，讓公眾康體設施與天然環境共融，市民享用康體設施的同時，亦可領略保育的意識，何樂而不為呢？

解鈴還需繫鈴人，雖然計劃已經獲得財務撥款，但政府仍然可以提出調整工程細節，確保計劃符合公眾利益，消減社會怨氣。

政策方針差 單車升呢難

筆者喜歡以單車代步，求學時期經常騎乘單車，穿梭大學校園與住宅區的大街小巷，那些年不僅是外國留學的歲月，到了今天，習慣仍舊不變。筆者最近添置了一部二手單車，成本不菲，主要穿梭港島各區，方便來回立法會。

政府對單車用途的看法非常保守，除了用作消閒運動，無意推動其他發展。前運輸及房屋局局長鄭汝樺更多次指政府「不鼓勵市民在市區以單車作為交通工具。」不過，近年世界各地開始重視單車的公共運輸角色，政府應該改變態度，重新檢視單車與市民的生活習慣緊密相扣的解色。政府不妨從現有政策和設施中構思改良，進一步追求環保與永續發展。全新的道路規劃當然不可能，但若在可行情況下，於現有行車路面劃出兩呎，預留作單車專用線是否較易實行﹖再者，現有的馬路渠蓋能否改橫紋坑為方格坑，減少凹凸罅位﹖從微小處關心單車使用者的感受，談不上重視單車發展，可這些點滴的改善絕對能體貼單車使用者的需要；這些細微改善，更勝強制車友配戴頭盔，更能保障車友的安全。

本港單車意外頻生。與其「斬腳趾避沙虫」「不鼓勵」單車發展，政府為何不從小改善入手，保障車友安全﹖我期望政府能改變思維，研究香港能否仿傚歐洲以至內地的交通規劃，制定長遠的單車友善政策，讓單車能與其他公共交通工具共存。