捨難取易 -- 容許居屋免補地價出租 降低樓價升值預期

政務司司長林鄭月俄早前透露，政府計劃容許工廈改造為「過渡性住房」，毋須補地價下改裝為出租住宅。林司長認為改裝工廈拆牆鬆綁，儘管可能令工廈業主得益，但事實上增加房屋供應，令租金回落，小市民得益。

相對林司長，特首提出的5千個白表免補地價購買二手居屋，卻違反經濟邏輯，製造升值預期，令二手居屋價格急升。5千個名額其實等同幸運大抽獎，要真正活化居屋，政府為何不考慮容許居屋業主免補地價出租單位，或按比例將租金收入與政府「分帳」﹖樓價昂貴，市民難以置業固然是問題。但在低息、「供平過租」及其他因素之下，更令市民對樓價有升值預期，令樓價數年來不斷上升。因此，容許居屋業主合法出租單位，可立即增加市場租盤供應，讓市民可「睇定啲」而非急於置業，令樓價高企。

或許有人認為，以上建議明益居屋業主。但考慮到林司長在工廈政策中不斷拆牆鬆綁，令工廈業主得益，難道政府不可以同樣對待居屋小業主﹖事實上，居屋本身已是住宅，不涉及改建或其他複雜的修例安排，因此由放寬居屋出租安排入手，明顯更能即時解決住房難問題。

香港現時有30多萬個居屋單位，只有約6萬5千個單位已補地價。現時已有不少未補地價違規出租情況，但假如房委會落實免補地價出租安排，屆時市場租盤將大幅增加。只要有適當安排，例如政府可按比例分享租金收入，定能在維持公平的房屋政策之下，讓小業主、租客以至庫房得益。

政府在研究修例、被指趕絕工廈藝團的指責聲中堅持為工廈拆牆鬆綁，又何不捨難取易，讓居屋小業主免補地價出租居屋﹖

「專職專責」 -- 為何民政事務總署未能改善大廈管理﹖

香港大廈管理爭議不斷，小業主及法團多年來質疑民政總署未能有效排解大廈管理糾紛，最近亦有議員指出規範大廈管理的《2007年建築物管理（修訂）條例》(香港法例第344章)是「無牙老虎」。筆者同意344章有修改空間。但據筆者多年經驗，民政總署架構上的先天缺憾，才是政府未能有效協助業主改善問題的癥結

各區民政事務處都設有大廈聯絡主任的職位。他們負責協助大廈成立法團，列席法團會議。不過，大廈聯絡主任並非專業職系，要兼顧社區發展外，每隔數年或會調職，他們在任時累積的專業訓練將付諸東流，新到任者亦要從頭學起。就算聯絡主任有心，亦難以於短期內裝備自己協助小業主；在這流水制度下，投放更多資源於專業訓練亦「不切實際」。

筆者認為，假若執行制度未能配合，就算法例再完善，法例亦只是形同虛設。

要讓聯絡主任有效協助大廈管理，政府就要改革架構，以「專職專責」模式設立專業職系及發展路徑，讓有志於大廈管理的公務員全心進修，長時間浸淫，累積經驗。

令筆者失望的是，政府近年竟然將協助大廈管理的責任「外判」，以「提供專業顧問服務」為名，以合約形式聘任私人管理公司協助大廈成立法團。政府不去檢討現時的體制弊端，以「外判」形式掩蓋問題，這根本是推卸責任。大廈管理需要政府以不偏不倚，中立的態度為小業主提供意見。政府以合約形式將責任「外判」，又如何能讓業主安心，讓業主相信「顧問」能長期跟進解決大廈面對的問題﹖

長者生活津貼作為「全民退保」的試驗計劃

政府過去數年不斷「派錢」，美其名讓市民分享經濟成果，其實只是以短期措施搏取掌聲，不願承擔長遠的社會責任。政府多次以人口老化、撫養比率上升為由，要「審慎考慮」研究「全民退保」，背後正是這種研究為名，拖延為實的思維作祟。既然人口老化問題嚴峻，負責任的政府就應面對問題，而不是利用問題「恐嚇」市民。在現行的制度下，現時有接近30萬長者活在貧窮線之下。假如制度不變，長者貧窮問題只會惡化。

西方社會的經驗表明「全民退保」有機會令社會出現入不敷支的情況。但既然我們有了以上經驗，就應盡早展開研究，將可見的風險放入研究當中，並且納入相關法規，確保西方社會的失敗經驗不會重演。現時香港財政儲備健康、撫養比率仍未「惡化」，７０歲以上不設資產審查的長者生活津貼正好作為「全民退保」的過渡政策。筆者早前於立法會倡議在長者生活津貼計劃中加入日落條款，正好是給予社會及政府一個有限的時間表，為全民退休保障盡早達成共識。

「全民退保」不是口號，是一個宏觀的政策問題。要落實「全民退保」，就要改革現時的綜援、公共福利金及強積金制度，在政府願意承擔的前提下，認真研究退休保障，才可制訂長遠人口政策，應對人口老化問題。政府現時迴避問題，未能定下時間表、路線圖，繼續空轉，令到長者生活津貼反而促成社會撕裂。嗚呼！。